Qu'est-ce qu'un conseil syndical ?
Qui peut en faire partie ?
Seuls les copropriétaires peuvent être membres du conseil syndical. Un locataire ne peut donc pas en faire partie. Il en est de même, semble-t-il, pour le bénéficiaire d'un droit d'usage et d'habitation (Rép. Min. JO Sénat 26.2.1971).
Les conjoints (mais pas les concubins) ou les représentants légaux (le tuteur d'un mineur, par exemple) des copropriétaires peuvent être également membres du conseil syndical.
Une personne morale (société, association, etc.) copropriétaire peut être membre du conseil syndical. Dans ce cas, c'est son représentant légal ou statutaire (ou une personne spécialement habilitée à cet effet) qui siègera au conseil.
Aux copropriétaires sont assimilés les associés membres d'une société d'attribution elle-même copropriétaire, les accédants à la propriété titulaire d'un contrat de location-accession (sorte de location avec promesse de vente) et les acquéreurs en vertu d'une vente à terme consentie par un organisme d'HLM avec retard du transfert de propriété (art. L.261-10, C. de la const. et habit.).
En revanche, le syndic, son conjoint, les ascendants ou descendants, ses "préposés" (collaborateurs, mais aussi, à notre avis, les concierges et gardiens d'immeubles, lesquels reçoivent des "ordres" du syndic), même s'ils sont copropriétaires ou assimilés ne peuvent être membres du conseil syndical (sauf dans un syndicat coopératif).
Peut-on renoncer au conseil syndical ?
L'assemblée générale peut renoncer au conseil syndical (sauf si le syndicat des coopératifs) par une délibération spéciale prise à la majorité renforcée de l'article 26 de la loi de 1965, c'est-à-dire la majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (art. 21, L. de 1965).
En pratique, cette possibilité, que nous déconseillons totalement, est utilisée dans les toutes petites copropriétés où le rôle de liaison du conseil entre le syndic et les copropriétaires n'apparaît pas comme justifié.
De toute façon, il faut savoir que l'assemblée générale peut rétablir à tout moment le conseil syndical. La majorité de l'article 25 de la loi de 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires) est alors suffisante. Attention ! Lorsque la copropriété a adopté la forme coopérative, le conseil syndical est obligatoire (art. 21, L. de 1965).
Si le règlement de copropriété ne prévoit rien, c'est l'assemblée générale qui détermine la composition du conseil syndical en fonction de la taille et de la complexité de la copropriété : nombre de bâtiments, présence de gardiens, etc. Dans les conditions de la majorité de l'article 25 de la loi de 1965.
Quoi qu'il en soit, pour qu'une majorité puisse se dégager au sein du conseil syndical, il faut au moins trois membres. À l'inverse, une équipe trop nombreuse sera peu commode à gérer, les réunions difficiles à organiser… D'où le risque finalement d'être peu efficace. Il n'est pas souhaitable de prévoir un nombre fixe et précis de conseillers syndicaux, car cette disposition empêcherait tout copropriétaire d'entrer au conseil syndical une fois le nombre de postes pourvus.
Il vaut donc mieux utiliser la formule "un maximum de… conseillers".
CONSEILS:
Pour une bonne efficacité, il est préférable que le conseil syndical réunisse des membres aux compétences professionnelles diverses et utiles : technique, gestion, comptabilité, droit… Il est également conseillé de ne pas désigner toujours le même président, ni les mêmes personnes au conseil syndical.
Le conseil syndical n'est plus régulièrement constitué si plus du quart des sièges devient vacant pour quelques causes que ce soit (art. 25, D. de 1967). Si le nombre des membres du conseil syndical est de huit par exemple, il n'est plus régulièrement constitué s'il ne compte plus que cinq membres. Il peut y avoir vacance par suite de la vente de son lot par un membre du conseil syndical, de son décès ou de sa démission. À défaut de suppléants, il faut compléter le nombre de ses membres au moyen d'une nouvelle désignation.
Faut-il désigner des suppléants ?
Il n'est pas obligatoire de désigner des suppléants en même temps que les membres titulaires, mais il est prudent et tout à fait conseillé de le faire.
En premier lieu, cela permet de remplacer immédiatement un membre titulaire qui n'assume plus ses fonctions (par suite de la vente de son lot, de son décès, sa démission ou sa révocation.
Mais surtout, cela évite d'avoir à réunir une assemblée générale pour élire des remplaçants dans les conditions de majorité de l'article 25 de la loi, lorsque plus du quart des postes du conseil syndical est définitivement devenu vacant.
Ces suppléants siègeront au fur et à mesure des vacances et dans l'ordre de leur élection. Ils seront membres à part entière du conseil syndical jusqu'à la date d'expiration du mandat de ceux qu'ils remplacent (art. 25, D. de 1967).
Pour être valable, cette désignation doit respecter deux conditions :
- Figurer à l'ordre du jour de l'assemblée.
- Être votée à la majorité.
Il n'est pas obligatoire qu'il y ait plusieurs candidats : une seule candidature est suffisante pour que l'assemblée puisse voter.
CONSEILS :
Si le candidat syndic est un professionnel, veillez à ce que les "conditions essentielles" du contrat de syndic soient jointes à la convocation pour que vous puissiez délibérer en toute connaissance de cause.
La nomination d'un administrateur provisoire
Il peut arriver que la propriété n'ait plus de syndic, par suite soit de l'expiration de la durée de ses fonctions, soit de la nullité de son mandat pour n'avoir pas fait délibérer l'assemblée sur l'ouverture ou non d'un compte séparé.
Cette situation peut également se rencontrer à cause d'une démission ou d'une révocation intempestive du syndic, ou encore après son décès.
Dans ce cas, tout intéressé, qu'il s'agisse d'un copropriétaire ou même de l'ancien syndic dont le mandat n'a pas été renouvelé (CA Versailles, 6.11.1992, Juris-data n°046173), peut demander au président du tribunal de grande instance de nommer un administrateur provisoire. Celui-ci sera, notamment, chargé de convoquer, dans les délais fixés par l'ordonnance du juge, une assemblée générale.
Publié le 24/08/2021 par
Fabrice REBY
